Urakkamuodot ja kilpailutus
Hankkeen urakkamuodot
Hankkeen mahdolliset urakkamuodot on mahdollista jaotella tilaajan ja urakoitsijan välisen suoritusvelvollisuuden, urakoitsijoiden keskinäisten suhteiden tai urakan maksuperusteen mukaan.
Jälkiasennushissin suunnittelu vanhaan, olemassa olevaan asuinkerrostaloon vaatii kokenutta – erityisesti jälkiasennushissien suunniteluun erikoistunutta – suunnittelijaa, joka osaa kartoittaa eri vaihtoehdot jälkiasennushissin rakentamiseksi ja valita niistä taloyhtiölle sekä sen osakkaille parhaimman ratkaisun. Myös jälkiasennushissin rakentamiseen tarvitaan kokenutta – erityisesti jälkiasennushissien rakentamiseen erikoistunutta – rakennus- ja hissiurakoitsijaa.
Hissihankkeissa tyypillisiä urakkamuotoja ovat:
- Kokonaisurakka.
- Jaettu urakka.
- Suunnittele ja rakenna -urakka.
Kokonaisurakka on tyyppillisesti näistä vaihtoehdoista kallein vaihtoehto, mutta se samalla parhaimillaan kuormittaa tilaajaa / taloyhtiötä vähiten.
Kokonaisurakka
Tilaaja / taloyhtiö asettaa hankkeelle tavoitteet.
Tilaaja / taloyhtiö teettää erillisenä hankkeena hankkeen suunnitelma- ja kilpailuttamisasiakirjat, joidenka perusteilla hanke voidaan kilpailuttaa valittujen urakoitsijoiden kesken ja joidenka perusteilla valittu pääurakoitsija voi toteuttaa hankkeen.
Tilaaja / taloyhtiö teettää tyypillisesti suunnittelun yhteydessä tarvittavat asiakirjat rakennusluvan hakemiseksi, joidenka perusteella voidaan hakea hankkeen rakennuslupa.
Tilaaja / taloyhtiö tekee suunnitelma- ja kilpailuttamisasiakirjojen pohjalta urakkasopimuksen hankkeen pääurakoitsijan kanssa.
Pääurakoitsija tekee tarvittavat urakkasopimukset sivu-urakoitsijoiden kanssa.
Pääurakoitsija vastaa sivu-urakoitsijoiden työn ja materiaalin laadusta sekä teknisestä toteutuksesta.
Jaettu urakka
Tilaaja / taloyhtiö asettaa hankkeelle tavoitteet.
Tilaaja / taloyhtiö teettää erillisenä hankkeena hankkeen suunnitelma- ja kilpailuttamisasiakirjat, joidenka perusteilla hanke voidaan kilpailuttaa valittujen urakoitsijoiden kesken ja joidenka perusteilla valitut pääurakoitsija sekä sivu-urakoitsijat voivat toteuttaa hankkeen.
Tilaaja / taloyhtiö teettää tyypillisesti suunnittelun yhteydessä tarvittavat asiakirjat rakennusluvan hakemiseksi, joidenka perusteella voidaan hakea hankkeen rakennuslupa.
Tilaaja / taloyhtiö tekee kilpailuttamisasiakirjojen pohjalta urakkasopimukset hankkeen pääurakoitsijan sekä sivu-urakoitsijoiden kanssa, jotka vastaavat kukin tietystä osasta hankkeen toteutuksesta.
Pääurakoitsija ei vastaa sivu-urakoitsijoiden työn ja materiaalin laadusta sekä teknisestä toteutuksesta.
Suunnittele ja rakenna -urakka
Tilaaja / taloyhtiö asettaa hankkeelle tavoitteet.
Tilaaja / taloyhtiö teettää erillisenä hankkeena hankkeen kilpailuttamisasiakirjat, joidenka perusteilla hanke voidaan kilpailuttaa valittujen urakoitsijoiden kesken ja joidenka perusteilla valittu pääurakoitsija voi suunnitella ja toteuttaa hankkeen.
Tilaaja / taloyhtiö tekee kilpailuttamisasiakirjojen pohjalta urakkasopimuksen hankkeen pääurakoitsijan kanssa.
Pääurakoitsija laatii tyypillisesti suunnittelun yhteydessä asiaskirjat rakennusluvan hakemiseksi, joidenka perusteella voidaan hakea hankkeen rakennuslupa.
Pääurakoitsija tekee tarvittavat urakkasopimukset sivu-urakoitsijoiden kanssa.
Pääurakoitsija vastaa sivu-urakoitsijoiden työn ja materiaalin laadusta sekä teknisestä toteutuksesta.
Suunnittele- ja rakenna -urakka (eli SR -urakka) tunnetaan myös nimillä:
- Sunnittele ja ja toteuta -urakka (eli ST -urakka).
- Kokonaisvastuu-urakka (eli KVR-urakka).
Hankkeen kilpailuttamisasiakirjat
Hankkeen kilpailuttamisasiakirjat laaditaan aina hankekohtaisesti, jonka perusteella tilaajan / taloyhtiön valitsemat urakoitsijat voivat tehdä urakkatarjouksensa.
Ohessa esimerkkiluettelo erään hissihankkeen kilpailuttamisasiakirjoista (kokonaisurakka):
- Urakan tarjouspyyntö
- Urkakan tarjouspyyntöasiakirjat
- Urakan tarjouslomake
- Urakkaohjelma
- Urakan työturvallisuusasiakirja
- Urakan työselitys
- Haitta-aineselvitys
- Maaperä- / kalliotutkimus
- Piirustusluettelo
- Arkkitehtipiirustukset
- Rakennepiirustukset
- Sähköpiirustukset
- LVI-piirustukset
- Rakennuslupa
- Urakan yksikköhintaluettelo
Ohessa esimerkkiluettelo erään hissihankkeen kilpailuttamisasiakirjoista (suunnittele ja rakenna -urakka):
- Urakan tarjouspyyntö
- Urakan tarjouspyyntöasiakirjat
- Urakan tarjouslomake
- Urakkaohjelma
- Urakan työturvallisuusasiakirja
- Urakan suunnitteluohje ja urakan ohjeellinen työselitys
- Haitta-aineselvitys
- Maaperä- / kalliotutkimus
- Urakan työturvallisuusasiakirja
- Urakan yksikköhintaluettelo
Hankkeen kilpailutus
Kilpailutuksella eli kilpailuttamisella tilaaja / taloyhtiö (eli kilpailuttaja) etsii hankkeelleen sopivinta urakoitsijaa, alihankkijaa tai palveluntarjoajaa tekemään hankkeen työt.
Kilpailutuksen prosessiin kuuluu kilpailuttamisasiakirjojen laatiminen ja julkistaminen, urakoitsijaehdokkaiden valinta, tietyn ajan varaaminen tarjousten jättämiseen ja saatujen tarjousten vertaileminen.
Kilpailutuksessa ei aina välttämättä etsitä sitä halvinta vaihtoehtoa. Vaihtoehtona voikin olla etsiä kokonaisvaltaisesti parasta omien kriteereiden pohjalta; kilpailuttajalle tärkeitä kriteereitä voivat hinnan lisäksi olla esimerkiksi ratkaisumalli, laatu, toimitusvarmuus, kokemus, suositukset sekä aikataulujen yhteensopivuus.